Huoneiston myyminen

Asunto on arvokas omaisuus.

Aivan kuin asunnon ostaminen, asunnon myyminen on myös iso prosessi. Sijoitusasunnon myymisessä on asioita jotka poikkeavat normaalin oman kodin myymisestä. Tässä vaiheessa sijoitusasunnon arvon muutos realisoituu.

Sijoitusasunnon myynnissä myyntihintaan vaikuttaa vuokrasopimuksessa oleva vuokrahinta, vuokrasopimuksen muut ehdot, huoneiston vuokralainen sekä huoneiston kunto, sijoitusasunnon uudelleen vuokrattavuus ym.

Vuokranantajan kannattaakin huolehtia vuosittaisista vuokrankorotuksista, jotta vuokra olisi käyvällä vuokrahintatasolla myös asuntoa myytäessä. Vuokrasopimus tulee olla sopimusehdoiltaan lain mukainen ja huolellisesti laadittu (myös vuokrankorotusehtoineen), koska vuokrasopimus sitoo myös uutta ostajaa.

Yhteinen intressi

Vuokralaiselle kannattaa selventää, että ostaja saattaa olla uusi vuokranantaja jolloin vuokralainenkin päästää asuntoa näyttämään paremmin ja siivoa huoneiston huolella ja käyttäytyy muutenkin moitteettoman vuokralaisen tavoin.

Takio LKV tarjoaa pääkaupunkiseudun osaavia myyntivälitysammattilaisia yhteistyökumppaneiksesi. Meillä on tiedossa alueen asuntojen toteutuneet kauppahinnat talokohtaisesti sekä laaja kokemus asuntokaupan alalta. Onnistuneen sijoitusasunnon myynnin lähtökohta onkin oikea hinnoittelu ja asunnon ollessa vuokrattu: oikea vuokrataso, huolella laadittu vuokrasopimus sekä hyvin valittu vuokralainen sekä onnistunut yhteydenpito myyjään ja vuokralaiseen myynnin eri vaiheissa.

Mikäli tarvitset virallista lausuntoa/arviota pankkia, verottajaa, pesänselvitystä ym. varten, Takiolta saat Kauppakamarin hyväksymän AKA-kiinteistöarvion.

Sijoitusasunnon realisointi ja verot

Kun sijoitusasunto on aika myydä syystä tai toisesta tulee huomioida veroseuraamukset. Myyntivoitto- eli luovutusvoittovero tulee maksaa nimensä mukaisesti, jos asunto tai muu omaisuus myydään kalliimmalla hinnalla kuin millä se on aikanaan hankittu. Vuonna 2013 luovutusvoitosta tulee maksaa 30 % ja 50 000 euroa ylittävältä osalta 32 %. Vuonna 2014 ko. progressiorajaa alennetaan 40 000 euroon.

Luovutusvoitto lasketaan joko luovutushinnan ja hankintamenon erotuksesta tai hankintameno-olettamalla.

Ensimmäisessä vaihtoehdossa luovutushinnasta voi vähentää kaikki asunnon hankintaan sekä myymiseen kohdistuneet kulut. Näihin kuluihin kuuluu siis välityspalkkiot, ostettaessa maksettu kauppahinta, varainsiirtovero sekä huoneistoon tehdyt perusparannukset, mitä ei ole vähennetty vuokratuloista jo verotuksessa.

Jälkimmäisessä vaihtoehdossa; hankintameno-olettamassa luovutushinnasta vähennetään 40 % hankintamenona, jos asunto on omistettu vähintään 10 vuotta ja 20 %, jos omistus on ollut alle 10 vuotta. Veroa siis maksetaan 60 % tai 80 % osuudesta riippuen omistusajasta. Hankintameno-olettamassa luovutushinnasta ei saa vähentää muita kuluja.

Taloyhtiössä tehdyt remontit, mistä osakas on maksanut rahoitusvastiketta tai kertasuorituksen, on verotuksessa vähennettäviä kuluja seuraavasti:
Voit tehdä verovähennyksen vuosittaisista vuokratuloista, jos taloyhtiössä tehty remontti merkitään tuloksi. Jos remontti rahastoidaan taloyhtiössä, voit vähentää sen luovutusvoiton verotuksessa myydessäsi asunnon.

Vuosikorjaukset, missä asunnon kuntoa ylläpidetään, voi vähentää vuokratuloista maksuvuonna. Asuntoon tehdyt perusparannukset, eli tasoa nostavat kunnostukset voi vähentää vuokratuloista vuotuisin poistoin tai lisätä huoneiston hankintamenoihin. Vähennysoikeus vuokratuloista on ainoastaan siinä tapauksessa, että remontit on tehty asunnon vuokrausaikana. Muussa tapauksessa ne on lisättävä hankintamenoihin ja otettava verohyöty luovutusvoittoverotuksessa.

Tarkemmissa ja henkilökohtaisemmissa veroasioissa käännythän verottajan puoleen.

Sijoitusasunnon myyntivälityspalvelut

Ensi tapaamisella teemme yhdessä suunnitelman joka sisältää realistisen näkemyksen asunnon arvosta, nykyisestä vuokrahintatasosta ja sen vaikutuksesta myyntiin sekä myyntiajasta. Tämä kartoitus on täysin veloitukseton eikä se velvoita myyjää mihinkään. Sen avulla myyjällä on mahdollisuus kartoittaa markkinatilannetta, asunnon hintaa, aikatauluja ja toimenpiteitä sekä tutustua mahdolliseen välittäjään sekä hänen tapaan hoitaa asiaa. Tilanteessa voidaan selvittää vakuusasioita, verotusta, uuden sijoitusasunnon hankintaa, rahoitusmahdollisuuksia ym.

Ennen myynnin aloittamista välittäjä selvittää ja hoitaa käytännön järjestelyjä, asiapapereiden hankkimisen, asunnon kuvaamisen ja esitteen ja pohjapiirroksen laatimisen.

Kun myynti käynnistyy, välittäjä selvittää ensin omat sijoitusasuntojen ostajat, jonka jälkeen julkinen myynti alkaa. Takion käyttää markkinoinnissa omia nettisivuja sekä Jokakodin ja Oikotien nettipalveluja, sekä sovitusti lehtimarkkinointia. Myynnin seurantapalaverit ovat myyjän kanssa viikoittain, jolloin myyjä pysyy ajan tasalla myyntitapahtumista. Myynti etenee esittelyistä tarjousvaiheiden kautta kaupantekoon. Välittäjä hoitaa puolestasi kaikki tarvittavat toimenpiteet aina kaupantekoon saakka, sekä hoitaa myös kaupanteon jälkeen tarvittavat ilmoitukset verottajalle, isännöitsijälle ym.

Palkkiomme kokonaisvaltaisesta välitystehtävästä on asuntokohtainen, 3,72 % velattomasta kauppahinnasta sisältäen kaikki kulut sekä arvonlisäveron.

Asuntosalkun arviointi

  • Nykyisen asuntosijoituskokonaisuuden aktiivinen arviointi
  • Ensimmäinen arviointi sisältää huolellisen tutustumisen kaikkiin asuntoihin, niihin liittyviin kiinteistöihin sekä asiapapereihin, minkä perusteella teemme kirjallisen arviokirjan jokaisesta kohteesta erikseen.
  • Arviokirjan hinta on 620 euroa (sis. alv) /huoneisto tai sovittavissa erikseen kokonaisuudesta riippuen. Lisäksi laskutamme mahdolliset asiakirjakulut.
  • Asuntosalkun arvion vuosittainen päivitys taulukkomuodossa 620 euroa kokonaisuus sisältää 5 tunnin työn.

Realistisesta aktiivisesta arviosta on hyötyä pankkineuvotteluissa, kirjanpitoarvon määrityksessä, ennakkoperinnöissä, lahjoituksissa tai yleisesti talouden suunnitteluissa.

Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) on Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan hyväksymä asiantuntija. AKA-arvioijasta on apua, kun tarvitaan puolueetonta ja asiantuntevaa arviota esimerkiksi vaativimpien kiinteistökauppojen yhteydessä, vakuusarvíoinneissa, tilinpäätöksissä, vuokrauksissa, osituksen ja perinnönjaon yhteydessä sekä riitatilanteissa. AKA määrittää toimeksiannon perusteella kiinteistön arvon ja Iaatii kirjallisen arviolausunnon.

Lataa koko teksti (3 537 kt)