Huoneiston ostaminen ja sijoitussuunnitelma

  Takio Lkv toimii pääkaupunkiseudulla ja on asuntosijoittamiseen keskittyvä kiinteistövälittäjä. Esittämämme ajatukset ovat suunnattu omille markkinoillemme. Asiakkaita meillä on ympäri Suomea sekä maailmaa. He pitävät pääkaupunkiseutumme asuntomarkkinoita vakaina, turvallisina ja tuottavina niin vuokrien kuin jälleenmyyntiarvojen    kannalta.

Takio Lkv:n sijoitusfilosofia

Suosittelemme asiakkaitamme hankkimaan kohtuutuottoisia helposti vuokrattavia asuntoja pääkaupunkiseudun hyviltä alueilta, joissa yhdistyy asunnonarvon suotuisa kehittyminen ja helppo jälleenmyynti. Asuntojen tulee sijaita kohtuullisen ajomatkan päässä vuokranantajasta tai vuokranantajan edustajasta.

Asuntojen kauppahinnat sekä vuokrat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla positiivisesti viimeisen kahdenkymmenen vuoden ajan. Tulos on siis ollut hyvä, olipa sijoitussuunnitelma mikä tahansa.

Tästä huolimatta olemme ehdottomasti sitä mieltä, että jonkin näköinen sijoitussuunnitelma on hyvä olla olemassa. Asuntojen luonteesta riippuen suunnitelmaan sisältyy usein myös henkilökohtainen tarve tai haave sijoitusasunnon käyttämisestä tulevaisuudessa omiin tarkoituksiin. Esimerkiksi vuokra-asunnosta saa mukavaa eläkkeenlisää tai asuntoa käytetään tulevaisuudessa kaupunkikotina tai lapset ja lapsenlapset voivat asua siinä opiskelujen ajan. Nämä kaikki ovatkin mielestämme hyviä syitä ostaa sijoitusasunto, koska itseensä sijoittaminen kannattaa aina.

Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä sijoittamista. Se kannattaakin aloittaa mahdollisimman varhain. Asuntosijoittaminen on myös palkitsevaa, koska osinko maksetaan kerran kuussa. Koska asuntosijoitus on aina arvokas ostos, oikeaa ammattilaista kannattaa käyttää ostamisen apuna.

Ostaessa asuntosijoittajan kannattaa miettiä vähintään seuraavia asioita: tuotto, vuokrattavuus, jälleenmyynti, asunnon hoidon kulut, rahoitus, riskinottohalukkuus ja sijoituksen pituus.

Tuotto

Tuotto muodostuu kahdesta osasta: kuukausittaisesta vuokratuotosta ja asunnon arvon muutoksesta. Vuokratuotto on helppo laskea: (vuokra-vastike) *12 /ostohinta = tuottoprosentti. Arvon muutos on todellinen vasta, kun asunto myydään.

Hyvään vuositason vuokratuottoon pääsee yleensä ostaessa vähän halvemmilta alueilta pieniä asuntoja. Kalliimmilla alueilla vuokratuotot jäävät pienemmiksi, mutta asuntojen hintojen nousu on yleensä huomattavasti suurempaa. Esimerkiksi vuosina 2002–2003 Lauttasaaressa yksiöiden keskihinta oli 2 850 €/m² ja vuosina 2012–2013 se oli 5 350 €/m². Vastaavasti huoneistojen hinta esimerkiksi 2002–2003 Kannelmäessä oli 2 180 €/m² ja 2012–2013 se oli 3 641 €/m².

Vuokrattavuus

Kalliimpien asuinalueiden asuntoihin on yleensä helpompi saada hyviä vuokralaisia. Vuokralaiset haluavat asua siellä missä sinäkin. Keskustan ja työpaikkojen läheisyys sekä hyvät liikenneyhteydet ovat hyvän vuokra-asunnon perusedellytykset. Viimeistään tässä vaiheessa perinteinen ajatus vuokranantaja-vuokralainen ihmissuhteena on hyvä hylätä ja ajatella vuokrasuhdetta liikesuhteena. Asunnot tulee pitää siisteinä ja moderneina, silloin vuokralainenkin maksaa vuokransa tyytyväisenä ja asiat sujuvat suunnitellusti.

Jälleenmyynti

Kiinteistösijoittamisen hokemaa sijainti, sijainti, sijainti on toistettu jo aikoja ja se pitää edelleen täysin paikkansa. Hyvillä alueilla hyvät asunnot ovat aina likvidejä. Jos suosit halpoja alueita, suosittelemme ostamaan mahdollisimman hyvän asunnon, ns. alueen parhaan, jolloin sen myynti on mahdollista vähän huonompanakin aikana. Itse suosimme alueita, joissa ei ole paljon vuokrataloja. Vuokrataloalueilla piensijoittaja on isojen vuokrayhtiöiden armoilla vuokratasoa määritellessä.

Asunnonhoidon kulut ja muut menot

Vuokra-asunnotkin ikävä kyllä kuluvat. Yleisesti voi laskea, että 0,5-1 €/m²/kk on normaali määrä asunnon ylläpitoon. Eli 30 m² yksiön kulumiseen voi laskea 180 – 360 € vuodessa. Nämä piilokulut ovat mm. kodinkoneiden uusimisia, seinien maalausta ja erilaisia huoltotöitä. Elinkaariajattelu asunnon varusteissa on järkevää. Seinien maalaamiselle ja kodinkoneille voi laskea ikää 5-10 vuotta. Keittiöt kestävät parikymmentä vuotta ja kylpyhuoneet 20–30 vuotta. Kyse ei ole pelkästään rikkoontuneiden asioiden korjaamisesta, vaan myös asunnon varustetason pitämisestä kilpailukykyisenä markkinoilla olevien vuokra-asuntojen kanssa. Siksi suosittelemmekin asunnon seinien maalausta lähes joka vuokralaisen jälkeen.

Taloyhtiön remontit voivat aiheuttaa suuriakin kuluja. Suurimmat remontit ovat vesi-, viemäri- ja sähköremontti n. 800–1000 €/m² ja julkisivuremontit 200–400 €/m². Tämän lisäksi kaikenlaiset muut taloyhtiön remontit (hissi, ikkunat, porraskäytävien maalaus, parvekeremontit…) syövät vuokratuloa. Monesti remonttien aikana joudutaan myös vuokraa laskemaan asumishaitan vuoksi.

Vuokrauskulut ja tyhjät kuukaudet kuuluvat silloin tällöin vuokranantajan arkeen.

Rahoitus / riskinottohalukkuus

Lähtökohtaisesti pankkeja on hyvä kilpailuttaa ja ottaa laina sieltä mistä sen halvimmalla tai parhailla ehdoilla saa. Etukäteen kannattaa sopia lyhennysvapaita kuukausia esim. kesäkuu, kun alkaa lomat ja joulukuu, kun pitää ostaa joululahjoja. Lyhennysvapaat kuukaudet ovat hyviä, jos sattuu jotain odottamatonta esim. iso vesivahinko. Kun asiat ovat sovittu etukäteen, pankki ei pääse muuttamaan lainaehtoja esim. nostamaan marginaalejansa. On myös hyvä sopia, että lainaa saa halutessaan maksaa etukäteen pois ilman eri kuluja.

Jos sinulla on 150 000 euroa ja aikomus ostaa sijoitusasunto, kannattaa miettiä mitä tekee vuokratulolla. Haluatko sen kuukausittain omaan käyttöön vai olisiko mielekkäämpää sijoittaa se edelleen. Seuraavaksi on kolme eri ajatusta sijoitusasunnon ostamisesta. Erittäin tärkeää on, että tiedostat riskit velkavipua käyttäessäsi ja et ota suurempaa riskiä, kuin pysytyt hoitamaan. Koskaan ei saa tulla tilannetta, että asunto olisi pakko myydä.

Osto omalla rahalla

VVelaton asunto-osto on riskitön vaihtoehto. Vaikka asuntojen hinnat laskisivatkin, niin silloin ei vain kannata myydä. Ainostaan, jos on halukas vaihtamaan isompaan asuntoon, väliraha ja mahdollinen myyntivoittovero on pienempi hintojen laskiessa.

Kohtuullinen riski

Jos päätät ottaa lainaa ja ostaa kaksi asuntoa eli esim. omaa rahoitusta 150 000 euroa ja lainaa 150 000 euroa tai kolme asuntoa, eli omaa pääomaa 150 000 euroa ja lainaa 300 000 euroa, lainavipu työskentelee hyväksesi. Suositeltavaa olisi korkosuojauksen käyttö tai lainan pilkkominen siten, että osa lainasta on sidottu esim. kuukauden Euriboriin ja osa pitkäaikaisempaan, kuten viiden tai kymmenen vuoden Euriboriin.

Suuri riski

Käytät ns. sijoittajatuotteita ja ostat 10 asuntoa. Omaa rahaa esim. 150 000 euroa ja lainaa 1 350 000 euroa. Suositeltavaa on käyttää ehdottomasti korkokattoa ja harkintaa. Jos asuntojen hinnat kehittyvät positiivisesti, salkkua voi aina keventää ja siten lyhentää velkaa. Esimerkiksi, jos asuntojen hinnat nousevat 10 % (näin on tapahtunut 2-3 vuoden välein) yhden asunnon kohdalta se tarkoittaa 15 000 euroa ja 10 asunnon kohdalta taas 150 000 euroa, jolloin voidaan myydä yksi asunto ja lyhentää velkaa. Tässä tapauksessa oma pääomasi on kaksinkertaistunut ja voit lainata pankilta lisää nousseilla vakuusarvoilla ja ostaa taas yhden asunnon.

Sama asia pätee myös vuokratuottoihin, yhdellä asunnolla ja 150 000 euron omalla panoksella vuokratuloja on esim. 6 000 euroa vuodessa, 10 asunnon ja 150 000 euron omalla panoksella vuokratuloja on silloin 60 000 euroa / vuosi. Jälkimmäisessä tapauksessa lainan korot ovat 27 000 euroa vuodessa 2,5 % laskettuna eli vuokratuloja on 33 000 euroa, mikä on huima tuotto 150 000 eurolle. Tosin riskikin on kohtuullisen suuri.

Perinteisesti inflaatio on ollut asuntosijoittajan hyvä ystävä.

Sijoituksen pituus

Asuntosijoittaminen on yleensä pitkäaikaista sijoittamista. Hyvän asunnon löydyttyä sitä ei normaalisti kannata ilman hyvää syytä vaihtaa toiseen asuntoon. Välissä on myyntivoittovero, välittäjän palkkio, varainsiirtovero ja tyhjät kuukaudet vuokratulossa. Tätä on melkein mahdotonta kiriä kiinni vuokrilla.

Monet lapsiperheet ovat ostaneet pieniä asuntoja ja laittaneet ne vuokralle ja näin pysyneet kiinni asuntojen hintakehityksessä. Ajatuksena tässä on se, että lapsien ollessa pieniä ei haluta ottaa isoa asuntolainaa vaan asutaan vuokralla. Kun lapset sitten lähtevät kotoa, ostetaan sopiva asunto pariskunnalle.

Lyhytaikainen sijoittaminen eli jälleenmyynti on oma maailmansa. Se mahdollistaa reippaalle tekijälle pikaisia myyntivoittoja.

Haluaisitko keskustella kanssamme sinun sijoitussuunnitelmasta?

Vuokratulojen verotus

Vuokratulo on yksityishenkilölle pääomatuloa. Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloistaan niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. Tällaisia menoja ovat esim.

  • vuokratuista huoneistoista maksetut rahastoimattomat vastikkeet
  • vesi-, sähkö-, ym. maksut siltä osin kuin vuokranantaja on ne maksanut
  • vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet menot esim. välittäjälle maksettu palkkio
  • vuokran perintäkulut ja vuokralaisen irtisanomiskulut
  • matkakulut asuntoon tehdyistä tarkistuksista
  • tulonhankkimisvelkojen korot ja lainanhoitokulut sekä luoton nostamisesta aiheutuneet kulut
  • vuokrahuoneiston remonttikulut tietyin edellytyksin ja rajoituksin.

Vuokratulojen hankkimisesta aiheutuneet kulut vähennetään sinä vuonna, kun ne on maksettu.

Remonttikulut/verotus

Vuokranantaja voi pääsääntöisesti vähentää vuokra-asunnossa teettämistään remonteista aiheutuneet kustannukset vuokratuloista. Kustannusten jaksottaminen riippuu siitä, minkä tyyppisestä remontista on kyse. Vuosikorjauksesta aiheutuneet kustannukset voi yleensä niiden suuruudesta riippuen vähentää kerralla vuokratuloista sinä vuonna, jona ne on suoritettu. Perusparannuskunnostukset puolestaan jaksotetaan vähennettäväksi kymmenen vuoden tasapoistoin tai ne lisätään asunnon tai rakennuksen hankintahintaan.

Välittömästi sijoitusasunnon oston jälkeen tehty remontti ei ole vähennyskelpoinen vuokratuloista, vaan asunto pitää olla ollut vuokrakäytössä.

Taloyhtiön remonttien vaikutus verotukseen

Taloyhtiön osakkaalta perimien erilaisten vastikkeiden vähennysoikeuden vuokranantajan verotuksessa ratkaisee vastikesuoritusten käsittely taloyhtiön kirjanpidossa ja verotuksessa. Kun taloyhtiössä tehdään isoja remontteja, saatetaan niiden rahoittamiseksi kerättävät vastikkeet siirtää yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksellä esim. rakennus- tai lainanhoitolyhennysrahastoon. Tällainen vastikeosuus ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen. Näin ollen esim. asunto-osakeyhtiön rahastoimat pääoma- tai rahoitusvastikkeet eivät ole vähennyskelpoisia, mutta ne saatetaan kuitenkin ottaa huomioon vuokrahuoneistoa myytäessä. Tällöin ne lisätään huoneiston hankintamenoon eli hyödynnetään luovutusvoittoveroa vähentävästi. Jos luovutusvoittoveroa laskettaessa käytetään hankintameno olettamaa, ei tämänkaltaista rahoitusvastiketta tule hyödynnetyksi lainkaan.

Tarjoamme asuntosijoittajille oman vankan ammattitaitomme asuntosijoittamisen kaikissa vaiheissa. Ostopalveluillamme asuntosijoittaja saa vaivattoman ja ammattimaisen avun sijoitusasunnon ostamiseen!

Takio Seeking/Sijoitusasunnon ostopalvelut

  • Toimeksiantajalle sopivien sijoituskohteiden etsiminen
  • Vuokra- sekä tuottolaskelmien tekeminen, toteutuneiden kauppahintojen vertailu sekä vuokratason selvittäminen
  • Taloyhtiön analyysi
  • Kauppakirjojen ja muiden asuntokaupassa tarvittavien asiakirjojen laatiminen
  • Viranomaisilmoitukset (verotoimisto, isännöitsijä)
  • Vakuuksien ja vuokrasopimusten siirtämiset
  • Kuluttajansuojan asuntokaupassa
  • Seeking-palvelun palkkio on 3 720 euroa toteutuneesta kaupasta sisältäen kaikki kulut sekä arvonlisäveron

Asuntosalkun arviointi

  • Nykyisen asuntosijoituskokonaisuuden aktiivinen arviointi
  • Ensimmäinen arviointi sisältää huolellisen tutustumisen kaikkiin asuntoihin, niihin liittyviin kiinteistöihin sekä asiapapereihin, minkä perusteella teemme arvion
  • Arvioista virallinen arviokirja jokaisesta huoneistosta
  • Arvion hinta on 620 €/huoneisto tai sovittavissa kokonaisuudesta riippuen. Hinta sisältää arvonlisäveron, minkä lisäksi laskutetaan mahdolliset asiakirjakulut
  • Asuntosalkun arvion vuosittainen päivitys taulukkomuodossa 620 €/kokonaisuus sis. 5h työn.
  • Realistisesta aktiivisesta arviosta on hyötyä pankkivakuusneuvotteluissa, kirjapitoarvon määrityksessä, ennakkoperinnöissä, lahjoituksissa tai yleisesti talouden suunnittelussa

Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) on Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan hyväksymä asiantuntija. AKA-arvioijasta on apua, kun tarvitaan puolueetonta ja asiantuntevaa arviota esimerkiksi vaativimpien kiinteistökauppojen yhteydessä, vakuusarvíoinneissa, tilinpäätöksissä, vuokrauksissa, osituksen ja perinnönjaon yhteydessä sekä riitatilanteissa. AKA-arvioitsija määrittää toimeksiannon perusteella kiinteistön arvon ja Iaatii kirjallisen arviolausunnon.

Takion Ostoapu

  • Kun olet löytänyt sopivan sijoitusasuntokohteen ostettavaksi ja olet halukas vuokraamaan sen kauttamme, Takio Classic Ostokonsultointi-palvelulla saat selville ennen kauppaa/tekemääsi tarjousta alueella toteutuneiden asuntokauppojen todellisen hintatason, todellisen vuokratason, asunnon vuokattavuuden ym. tietoa onnistuneen sijoitusasuntokauppasi turvaksi.

Lataa koko teksti (3 537 kt)